Ce trebuie să știm despre Contractul de arendă

Contractul de arendă este reglementat prin Noul Cod civil. Acesta se încheie, în formă scrisă, între arendator şi arendaş (persoane fizice sau juridice) pe durată determinată sau nedeterminată.

Contractul de arendă se încheie între o persoană, numită arendator, care transmite bunuri agricole celeilalte părți, numită arendaș, pentru a fi exploatate pe o perioadă de timp.

Ce bunuri intră în contractul de arendă

Bunurile care pot fi arendate sunt:

– terenurile cu destinaţie agricolă, şi anume terenuri agricole productive-arabile, viile, livezile, pepinierele viticole, pomicole, arbuştii fructiferi, plantaţiile de hamei şi duzi, păşunile împădurite, terenurile ocupate cu construcţii şi instalaţii agrozootehnice, amenajările piscicole şi de îmbunătăţiri funciare, drumurile tehnologice, platformele şi spaţiile de depozitare care servesc nevoilor producţiei agricole şi terenurile neproductive care pot fi amenajate şi folosite pentru producţia agricolă.

– animale, construcţii de orice fel, maşinile, utilaje şi alte asemenea bunuri destinate exploatării agricole.

Bunurile ce fac obiectul arendării pot fi deopotrivă mobile sau imobile şi trebuie să îndeplinească următoarele condiţii:

– să existe în momentul încheierii contractului;

– să fie determinate individual sau generic;

– să fie licite şi posibile;

– să fie în proprietatea arendatorului sau în posesia uzufructuarului sau deţinătorului legal şi

– să fie în circuitul civil.

Arendatorii (persoane fizice) nu au obligația ținerii unei evidențe contabile a bunurilor ce fac obiectul unui contract de arendă.

Arendașul are obligația determinării valorii brute a arendei, a valorii nete a acesteia, a calculării, reținerii (la sursă) și a achitării impozitului aferent, precum și a arendei.

Cum se plătește arenda?

Arenda (venitul brut) se poate plăti în produse sau în bani conform înțelegerii între părți în funcție de: suprafaţa, potenţialul de producţie, structura parcelară, relieful şi gradul de accesibilitate a mecanizării, posibilităţile de acces, distanţa faţă de locurile de depozitare, industrializare sau comercializare, starea clădirilor, amenajările de îmbunătăţiri funciare etc.

În cazul în care arenda se exprimă în natură, evaluarea în lei se face pe baza preţurilor medii ale produselor agricole, stabilite prin hotărâri ale consiliilor judeţene şi, respectiv, ale Consiliului General al Municipiului Bucureşti, ca urmare a propunerilor direcţiilor teritoriale de specialitate ale Ministerului Agriculturii şi Dezvoltării Rurale, hotărâri ce trebuie emise înainte de începerea anului fiscal. Aceste hotărâri se transmit, în cadrul aceluiaşi termen, direcţiilor generale regionale ale finanţelor publice, pentru a fi comunicate unităţilor fiscale din subordine. 

În cazul în care preţurile medii ale produselor agricole au fost modificate în cursul anului fiscal de realizare a venitului, noile preţuri pentru evaluarea în lei a veniturilor din arendă exprimate în natură, pentru determinarea bazei impozabile, se aplică începând cu data de 1 a lunii următoare comunicării acestora către direcţiile generale regionale ale finanţelor publice. 

Implicații fiscale la contractul de arendă

Ulterior determinării valorii brute, arendașul stabilește venitul net la fiecare plată prin deducerea din venitul brut a cheltuielilor determinate prin aplicarea cotei de 40% asupra venitului brut. Pentru recunoașterea deductibilității cheltuielii în cotă de 40% din venitul brut arendatorul nu este obligat să prezinte organului fiscal documente justificative. Cheltuiala deductibilă aferentă venitului, stabilită în cota forfetară de 40% aplicată la venitul brut, reprezintă uzura bunurilor închiriate și cheltuielile ocazionate de întreținerea și repararea acestora, impozitele și taxele pe proprietate datorate potrivit legii, comisionul reținut de intermediari, primele de asigurare plătite pentru bunul cedat spre folosință, respectiv eventuale nerealizări ale veniturilor din arendare scontate, generate de condiții naturale nefavorabile, cum ar fi: grindina, seceta, inundații, incendii și altele asemenea.

Calculul, reținerea și plata impozitului aferent veniturilor din arendă intră în sarcina arendașului și se calculează prin reţinere la sursă de către plătitorii de venit la momentul plăţii venitului (arendașii), prin aplicarea cotei de 10% asupra venitului net, impozitul fiind final. Impozitul astfel calculat şi reţinut pentru veniturile din arendă se plăteşte la bugetul de stat până la data de 25 inclusiv a lunii următoare celei în care a fost reţinut. Declararea impozitului aferent veniturilor din arendă reținut de plătitorul de venit se face cu ajutorul formularului 112 „Declarație privind obligațiile de plată a contribuțiilor sociale, impozitului pe venit și evidența nominală a persoanelor asigurate”.

Contribuții în cazul contractului de arendă

Pentru veniturile din arendă nu se datorează contribuția de asigurări sociale, în schimb se datorează contribuția de asigurări sociale de sănătate în situația în care beneficiarul veniturilor din arendă (arendator) estimează pentru anul curent venituri impozabile prevăzute la art. 155 alin. (1) lit. b)-h) din Codul fiscal, din una sau mai multe surse și/sau categorii de venituri, a căror valoare cumulată este cel puțin egală cu 6 salarii minime brute pe țară, în vigoare la termenul de depunere a Declarației unice privind impozitul pe venit și contribuțiile sociale datorate de persoanele fizice.

Pentru anul 2023, venitul minim brut pe economie va fi de 3.000 lei, iar plafonul pentru care se datorează CASS este de 18.000 lei.

Cota de contribuție de asigurări sociale este de 10% aplicată la baza de calcul prevăzută la art. 170 alin. (4) din Codul fiscal.

Baza anuală de calcul al contribuţiei de asigurări sociale de sănătate (prevăzută la art. 170 alin. (4) din Codul fiscal) în cazul persoanelor care realizează venituri din cele prevăzute la art. 155 alin. (1) lit. b)-h) o reprezintă:

a) nivelul a 6 salarii minime brute pe ţară, în vigoare la termenul de depunere a Declaraţiei unice privind impozitul pe venit și contribuțiile sociale datorate de persoanele fizice, în cazul veniturilor realizate cuprinse între 6 şi 12 salarii minime brute pe ţară; 

b) nivelul de 12 salarii minime brute pe ţară, în vigoare la termenul de depunere a Declaraţiei unice privind impozitul pe venit și contribuțiile sociale datorate de persoanele fizice, în cazul veniturilor realizate cuprinse între 12 şi 24 de salarii minime brute pe ţară; 

c) nivelul de 24 de salarii minime brute pe ţară, în vigoare la termenul de depunere a Declaraţiei unice privind impozitul pe venit și contribuțiile sociale datorate de persoanele fizice, în cazul veniturilor realizate de peste 24 de salarii minime brute pe ţară.

Încadrarea în plafonul de 6, 12 sau 24 salarii minime brute pe țară se analizează prin luarea în considerare a următoarelor venituri (prevăzute la art. 155 alin. (1) lit. b)-h) din Codul fiscal):

– venitul net/brut sau norma de venit din activități independente;

– venitul net din drepturi de proprietate intelectuală, stabilit după aplicarea cotei forfetare de cheltuieli;

– venitul net distribuit din asocieri cu persoane juridice;

– venitul net sau norma de venit, după caz, pentru veniturile din cedarea folosinței bunurilor;

– venitul net sau norma de venit, după caz, pentru veniturile din activități agricole, silvicultură și piscicultură;

– venitul și/sau câștigul din investiții, în cazul veniturilor din dividende și din dobânzi luându-se în calcul sumele încasate;

– venitul brut și/sau venitul impozabil din alte surse.

Exemplu privind înregistrarea contractului de arendă cu plata în bani, precum și implicațiile fiscale ale acestuia

Contractul de arendă – venitul brut este de 5.000 lei.

Cheltuielile forfetare: 5.000 x 40% = 2.000 lei

Impozitul pe venit: 10% x (5.000 – 2.000) = 300 lei

– înregistrarea contractului de arendare

În situaţia în care arendaşul plăteşte arenda în lei, acesta realizează doar achiziţia unui serviciu care poate fi scutit de TVA conform art. 292 alin. (2) lit. e) din Codul fiscal sau taxabil, dacă arendatorul a optat pentru taxare conform art. 292 alin. (3) din Codul fiscal.

– înregistrarea impozitului aferent contractului de arendă pentru 480 lei

Întrucât venitul net din arendă de 5.000 lei este sub plafonul de 18.000 lei, persoana fizică nu este obligată la CASS. Beneficiarul arendei nu depune declarația unică privind impozitul pe venit și contribuțiile sociale datorate de persoanele fizice.

– plata impozitului aferent contractului de arendă

– plata arendei nete